Hay una oportunidad para que inversionistas sean el puente que lleva a una familia del arriendo a la propiedad

Comprar finca raíz en Colombia es sinónimo de ahorrar durante una década, hacer todo el papeleo tú solo y rezar para que el apartamento no quede vacío. Ese modelo ya tiene competencia.
 

Seguro conoces a alguien así: paga el arriendo el primero de cada mes, sin falta, desde hace años. Nunca un atraso, nunca una excusa. Y, sin embargo, el día que decide ir a pedir un crédito para comprar la casa en la que vive, la respuesta es no.

No es que le falte con qué pagar. Lo lleva demostrando, mes a mes, disciplinadamente. El problema es que el sistema financiero nunca se dio por enterado.

Colombia es el país de América Latina con más hogares arrendatarios, según BBVA Research[1]: 7,7 millones pagan arriendo cada mes. Pero solo el 3,1 % de los adultos del país tiene hoy un crédito hipotecario, de acuerdo con la Superintendencia Financiera y Banca de las Oportunidades[2]. En parte, podríamos decir, porque más de la mitad de los colombianos que trabajan lo hace de manera informal (54,5 % en el primer semestre de 2026, según el DANE[3]) y esa realidad no siempre encaja con la fórmula que usa el sistema tradicional para decidir a quién prestarle. El reto no es de plata, es de mirada: se trata de construir un sistema que sepa verlos.

Del otro lado del mostrador hay otro grupo de colombianos con el problema contrario: tienen algo de plata guardada y les gustaría meterla en finca raíz (sigue siendo, para muchos, la inversión de toda la vida), pero comprar un apartamento para arrendarlo es de todo menos sencillo. Hay que pagarlo completo, hacer el papeleo, buscar inquilino, cruzar los dedos para que no quede vacío durante meses, y esperar entre 15 y 20 años a recuperar la plata con una venta que nadie garantiza.

Dos problemas distintos. La misma solución.

Skandia entendió esa problemática y buscó la forma de crear un vehículo que fuera el puente entre esas dos necesidades. Así nació Skandia Urbano[4]: un fondo de inversión colectiva inmobiliaria que, a través del operador inmobiliario Duppla, compra apartamentos en Bogotá y municipios cercanos (cerca de 400 en el portafolio). Puedes entrar desde $1.000.000, una cifra muy distinta a una millonaria cuota inicial que necesitarías para comprar el mismo apartamento por tu cuenta. Ese dinero queda invertido hasta 7 años (por revisión del comité de inversiones pueden prorrogarse hasta por 2 periodos de 3 años), mucho menos que los 15 o 20 años que suele tomar tener un apartamento propio, porque es un fondo cerrado: no se puede retirar antes de que se cumpla el plazo, así que tiene sentido solo si es plata que no vas a necesitar en ese tiempo.

¿Y de dónde podrían salir los posibles retornos? Del arriendo que pagan las personas mes a mes. La idea es que, a diferencia de comprarte un apartamento por tu cuenta, los inmuebles lleguen al portafolio buscando estar ya funcionando (con alguien viviendo ahí y un contrato de arrendamiento vigente), para que la plata empiece a moverse. Así, el fondo le apuesta a conectar dos mundos: familias que ya han demostrado que cumplen con su arriendo, y personas que quieren que su plata trabaje en finca raíz sin tener que lidiar con comprar y administrar un apartamento.

El fondo lo administra Skandia Fiduciaria S.A., con más de 65 años de trayectoria en el país, con Duppla como operador inmobiliario, y está pensado para quienes tienen un perfil de riesgo moderado y piensan en el mediano y largo plazo, no para quienes puedan necesitar esa plata de un momento a otro. El objetivo es que Skandia Urbano rinda IPC + 6 % al año[5], es decir, que le gane a la inflación por 6 puntos adicionales.

El modelo se llama Rent to Own (arrendar con opción de compra) y no es nuevo: lleva desde los años cincuenta funcionando en Estados Unidos, donde comprar casa también es difícil[6]. En Colombia lo opera Duppla desde hace más de cuatro años, evaluando cada apartamento con lupa técnica, jurídica y financiera (el filtro es exigente: alrededor del 1 % de los inmuebles lo pasa) y eligiendo a la familia que lo va a habitar, no por su tipo de contrato laboral, sino por algo más simple y más confiable: su historial real pagando arriendo.

El mismo día que esa familia firma el contrato de arrendamiento, firma también la promesa de comprar ese apartamento más adelante. Durante 5 años paga su arriendo mes a mes, y ese buen comportamiento le va construyendo un historial crediticio que antes no tenía. Cuando se cumplen esos 5 años, la familia (que se comprometió a comprar) debe pagar el saldo que falta del apartamento para hacer efectiva esa promesa de compra. Y aquí es donde se ve el cambio: como ya construyó historial, es mucho más probable que el crédito tradicional le diga que sí a un crédito para completar ese pago. Mientras tanto, el inversionista recibe sus posibles rendimientos.

¿Y el riesgo? Es moderado. Los apartamentos entran ya ocupados (nada de meses buscando inquilino), la venta ya está pactada desde el primer día, y el pago está respaldado con seguro de arrendamiento, póliza sobre el inmueble, depósito inicial y garantía del operador. No es casualidad que la morosidad de esta cartera sea de apenas 1,09 %, cinco veces menor a la de una hipoteca tradicional, con un perfil de arrendatario donde el 64 % son mujeres y el 40 %, madres cabeza de familia: personas que llevan años demostrando que sí pagan, aunque el banco nunca las haya visto.

La finca raíz ha sido un buen negocio en Colombia desde hace rato. Lo que cambia ahora es que no hace falta comprar un apartamento completo, ni volverte arrendador, para tener una tajada de eso.

¿Y tú, ya tienes un lugar en esta versión más sencilla de la finca raíz? Conoce todos los detalles en el portal empresarial de Skandia: fiduciaria.skandia.com.co/fici-skandia-urbano

Skandia Sociedad Fiduciaria S.A.  

El Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario Skandia Urbano es administrado por Skandia Fiduciaria S.A., siendo Duppla el operador inmobiliario. El contenido de esta pieza es informativo y no constituye una recomendación profesional para realizar inversiones en los términos del artículo 2.40.1.1.2 del Decreto 2555 de 2010 o las normas que lo modifiquen, sustituyan o complementen. Las obligaciones de Skandia Fiduciaria S.A. son de medio y no de resultado. La rentabilidad objetivo es una rentabilidad estimada neta después de comisiones que se pretende alcanzar, basada en las características de los activos elegibles para realizar la inversión y las condiciones actuales de mercado. No es un pronóstico sobre el comportamiento futuro del Fondo, ni es indicativa de futuros resultados. La inversión está sujeta a los riesgos de inversión. Skandia Fiduciaria S.A. no garantiza el capital ni la obtención de rentabilidades.